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FAQS sobre situaciones de urgencias
en las comunidades de vecinos
COMUNIDAD
El propietario de un local comercial quiere poner un letrero en la fachada. ¿Puede hacerlo sin autorización?
La colocación de un letrero supone la alteración de un elemento común: la fachada. Debería de tener, por lo tanto, la autorización de la Comunidad. Sin embargo, las escrituras de división horizontal actuales suelen prever esta posibilidad (sometida a medidas de orden estético) de instalar letreros sin autorización, en este caso prevalecen las estipulaciones de la escritura. Dos precisiones al respecto, la decisión de la Junta se deberá tomar por mayoría, y puede que resulte de su interés saber que el dintel de su puerta no se entiende que forme parte de la fachada y no le afecta, por este motivo, la regla de la unanimidad. Le aconsejamos, no obstante, solicitar permiso de la comunidad, aunque sólo sea por cortesía.
Por último, y desde el punto de vista más práctico, debemos tener en cuenta que la mayoría de los municipios (por no decir todos), para instalar un letrero se debe solicitar el correspondiente permiso y para obtenerlo se habrá de adjuntar el permiso de la comunidad o bien la escritura que autoriza la colocación.
Tengo un local grande que, según los estatutos y la escritura, lo puedo subdividir en dos partes. ¿Puedo abrir una nueva puerta a la calle?
Cuando en los estatutos o en una escritura de obra nueva y división en propiedad horizontal se prevé la posibilidad de poder subdividir un local, evidentemente se piensa que los dos locales resultantes pueden tener esta condición y para tener la condición de local independiente es necesario que a los dos locales se pueda acceder directamente desde la vía pública.
Este tema ha provocado muchos procedimientos judiciales, ya que en muchos casos las comunidades se han negado a que se abriera una nueva puerta a la calle desde el local segregado.
Tengo una plaza de aparcamiento y veo que todos la utiliza como almacén dejando todo tipo de objetos. ¿Existe alguna norma que lo prohíba?
Al margen de lo que tenga estipulada la comunidad (ya sea en escritura, ya sea en normas estatutarias), creemos que hay un factor todavía más importante que hay que tener en cuenta: la seguridad de todos –cómo sabe el riesgo de incendio es alto en un parking–, por eso la normativa es estricta en el caso de mantener alejado de los vehículos cualquier material que pueda ayudar a propagar el fuego. Otro factor importante que hay que tener en cuenta y que ayuda en el cumplimiento de las normativas anti-incendio es que las compañías aseguradoras pueden negarse, en el caso que desgraciadamente se produjera un siniestro, a hacerse cargo de los daños, ya que todas las compañías establecen, en su clausulado, normas muy restrictivas en esta materia.
Querido lector, en primer lugar sería conveniente que examinara el título constitutivo, en él se mencionará el régimen de contribución y de gastos que le corresponde. En el caso de que no diga nada, la Ley de Propiedad Horizontal prevé que los locales participen de los gastos comunes y necesarios de la comunidad. Por lo tanto deberá seguir pagando los gastos de comunidad de acuerdo con su coeficiente.
Recientemente, en el momento de constituir las comunidades muchos promotores ya prevén dejar exentos a los locales de la participación en los gastos de escalera, tan sólo obligándoles a participar de los gastos generales del edificio (cubiertas, seguros, desembozos, etc.).
Acabo de alquilar un local comercial y me interesaría disponer de un buzón de cordel. ¿Puedo pedir permiso para instalarlo?
Se debería mirar la escritura de división en régimen horizontal si su local participa de los gastos propios del vestíbulo y escalera, como limpieza, consumo de electricidad y agua, reparaciones de la puerta de entrada, etc. En caso afirmativo, tendrá derecho. Si no participa en estos gastos, por el hecho de ser un local totalmente independiente, no puede utilizar el vestíbulo y, en consecuencia, no puede exigir un buzón.
Quiero poner aire acondicionado en mi piso. No sé dónde será correcto colocarlo ni a quién debo pedir permiso.
Apreciado lector, como una innovación y mejora de la calidad de vida el aire acondicionado tiene un tratamiento bastante favorable. En primer lugar, de debe pedir permiso a la comunidad, que por mayoría simple debe informarle de cuál es el lugar más adecuado para la instalación. Se debe dejar claro que no se lo pueden impedir, sólo pueden exigir que lo coloque en el lugar escogido por la comunidad.
En caso que la suya sea la primera petición de autorización, sería muy bueno que la comunidad aprovechara para escoger un lugar idóneo tanto por el rendimiento de las máquinas cómo por la estética o por los ruidos, y que tenga espacio suficiente como para dar servicio a la mayoría de los propietarios.
Vivo desde hace años en un inmueble donde siempre se ha abierto la puerta de entrada con portero electrónico. Ahora los vecinos por seguridad quieren cerrar la puerta con llave. ¿Pueden hacerlo?
Según la normativa catalana vigente, que desarrolla la Normativa básica de los edificios CPI/96, que trata sobre las condiciones para la protección contra incendios, debe afirmarse que no es posible cerrar la puerta de salida al exterior del edificio.
La normativa exige que las puertas situadas en los recorridos de evacuación sean “fácilmente operables”, razón por la cual generalmente se impide que las puertas que deban ser utilizadas en caso de evacuación mientras os edificios estén ocupados puedan estar cerradas con llave por el lado desde el que esté prevista la evacuación (interior a exterior). Caso por supuesto de aplicación a la puerta de salida al exterior de los edificios de viviendas.
Soy presidente de comunidad de un edificio antiguo, me han dicho que es necesario pasar una especie de ITV de las instalaciones eléctricas. ¿Es cierto?
Efectivamente y ello de acuerdo con el REGLAMENTO ELÉCTRICO PARA BAJA TENSIÓN REBT-2002 aprobado por real Decreto 842/2002.
Esta legislación crea nuevas obligaciones y responsabilidades periódicas a las comunidades de propietarios y a los administradores o presidentes que las representen, en lo que respecta a la buena conservación de las instalaciones eléctricas y al mantenimiento de las medidas de seguridad de las mismas.
Se concede un plazo que finaliza en septiembre de 2008 (prorrogable en los expedientes de regularización en curso) para proceder a la primera revisión obligatoria y a partir de aquel momento, se procederá (cada 5 o 10 años) dependiendo de la potencia y de las características del equipo a una revisión periódica obligatoria.
Consideramos que es sin duda una medida muy oportuna. De todos es conocido el mal estado en que encuentran muchas instalaciones y la inexistencia de una cultura del mantenimiento en nuestro país.
Pero a la hora de ponerlo en práctica, es un proceso trabajoso y complejo, puesto que en primer lugar debe realizarse una importante labor burocrática, y en segundo lugar requerirá la intervención de ingenieros, instaladores autorizados y empresas colaboradoras de la administración que deben emitir -las certificaciones oportunas. Como puede intuirse la coordinación de todo ello no es fácil.
Por lo expuesto le recomendamos dos cosas:
En primer lugar proceda a la revisión lo antes posible, sin esperar a la finalización del plazo, puesto que la falta de profesionales especializados hará que el coste de los mismos se incremente.
En segundo confíe toda esta labor a su administrador, el profesional más preparado para conseguir que su inmueble supere con éxito la primera revisión y las siguientes.
ALQUILER
¿Es posible alquilar mi vivienda para poner una oficina?
En primer lugar tenemos que decir que la contestación a esta pregunta sirve tanto en el caso de que se quiera alquilar, como en el caso de que sea la propietaria quien quiera poner esta oficina.
Y a la vez, invirtiendo la situación, también es válida la misma respuesta en el caso de que tengamos un local que se quiera transformar en una vivienda, para alquilarla o para vivir el propietario.
La cuestión es saber si por cambiar el uso, que hasta ahora ha tenido, es necesario el permiso de la comunidad de propietarios y, si es así, cual será el quórum que ha de aplicarse.
Antiguamente se preveía que si el titulo constitutivo, es decir, la escritura, describía el piso como vivienda, el cambio de uso requería el voto por unanimidad de la comunidad.
Pero esta situación ha cambiado radicalmente y, según la interpretación de hoy en día, no es ni tan solo necesario el permiso de la comunidad de propietarios. Tan solo lo sería en el caso de que expresamente en los estatutos de la comunidad prohibiese el cambio de uso. Si fuera éste el caso, i teniendo presente que los estatutos están inscritos en el Registro de la Propiedad, será necesaria la unanimidad del voto.
Existe una resolución de la Dirección General de los Registros y Notariado, de fecha 23 de Marzo de 1998, donde se indica que, pese que en la escritura de obra nueva y división en propiedad horizontal se establece que un determinado departamento es vivienda, el derecho de la propiedad es de carácter absoluto y, por tanto, no se ha de entender como una prohibición de cambiar los usos salvo que no estén válidamente prohibidos en los estatutos y legalmente inscritos en el Registro de la Propiedad.
Aún así, este cambio de uso ha de estar totalmente sujeto a la normativa urbanística vigente en cada localidad, y son, pues, los ayuntamientos quienes tienen la última palabra sobre el tema.
¿Es conveniente hacer asegurar la vivienda al inquilino?
En temas de seguros, cualquier precaución es poca, al menos esta es nuestra manera de pensar y trabajar.
Somos muy conscientes que en nuestro país existe poca cultura del seguro y estamos muy lejos del resto de Europa. Pero no por eso hemos de dejar de insistir sobre el tema, al contrario, hemos de ayudar a crear una mejor cultura sobre el tema en cuestión.
Forma parte de nuestra responsabilidad profesional velar para que el patrimonio que nos han confiado para administrar tenga todas las garantías en este sentido.
Es por eso que requerimos al inquilino como parte de la negociación del contrato que tenga debidamente asegurada la responsabilidad civil como mínimo.
Todo y que, si pasará cualquier accidente imputable al inquilino, él seria el responsable, el problema lo tendríamos si éste hubiera abandonado la vivienda, y dejará un proceso judicial en marcha. Todas estas molestias, a partir de este momento son para el propietario: requerimientos o posibles responsabilidades subsidiarias.
Una problemática que puede evitarse si en el momento de concretar el alquiler se ha tenido la previsión de pensar en este tema.
¿Pueden hacer obras los arrendatarios sin ponerlo en conocimiento de la propiedad?
Casos como estos lo encontraríamos normalmente con contratos antiguos, anteriores a la Ley de arrendamientos urbanos de 1995, ya que los contratos actuales suelen tener una duración lo suficiente corta como para que no les sea rentable, a los inquilinos, hacer obras en la finca.
Nos centraremos, pues, en el primer supuesto.
En contra de la opinión, a veces generalizada, de que los arrendatarios no pueden hacer ningún tipo de obras al bien alquilado, la Ley y sobre todo los tribunales tienen un criterio diferente.
La Ley de arrendamientos prevé que solo hará falta notificar al propietario las obras necesarias para adecuar la vivienda a la situación de minusválido: de él, de su esposa o alguno de su familia que conviva. Parece pues, en consecuencia, que cualquier otro tipo de obras necesitarán la autorización expresa y por escrito del propietario.
En la realidad los jueces sólo acostumbran a estimar que será causa de resolución contractual, las obras sin autorización que modifiquen la configuración de la vivienda, de los accesorios de la misma o que provoquen una disminución de la estabilidad o seguridad de la misma y son mucho más tolerantes con el resto de obras.
Tengo un inquilino que no nos paga la renta y me han explicado que ahora con 10 días se le puede sacar y que lo puede hacer el Notario. Me parece muy difícil de creer, ¿Es cierto?
Lamentablemente tengo que dar un NO rotundo, se han mezclado todo de conceptos, es cierto que podemos hacer el requerimiento vía Notarial y que probablemente por ahí a ganar un poquito pero hoy por hoy y hasta que no tengamos Jurisprudencia al respecto, el requerimiento notarial no es ejecutivo en sí mismo. Hecho el requerimiento tendremos que ir a los Juzgados a presentar un desahucio por falta de pago.
Sí es cierto que ha habido pequeñas modificaciones del procedimiento del desahucio que pueden aliviar y acortar la duración del mismo.
La más significativa es la que hace referencia a la oposición o no del inquilino al requerimiento de pago hecha por el Secretario Judicial, ya que si no se opone se dicta un Decreto dando por finalizado el procedimiento y que es título ejecutivo al igual que la Sentencia. Dicho de otro modo, la no actividad por parte del inquilino nos permite ahorrarnos la vista del juicio y podemos pasar directamente a cerrar el procedimiento.
Una segunda modificación que simplifica el procedimiento es que ahora ya no será necesario presentar demanda para pedir la ejecución de la sentencia.
Y para terminar la exposición cabe destacar también un cambio que facilitará el desarrollo del procedimiento, tanto en fase inicial como ejecutiva, y que hace referencia a las notificaciones al inquilino. Hasta ahora, la dificultad en notificar al inquilino era máxima, la mayoría de veces era impracticable y no quedaba más remedio que ir a los edictos, con el coste y ralentización que ello supone.
Desde la Reforma, las notificaciones se harán al inquilino en el domicilio indicado en la demanda, y si no se puede llevar a términos, por Estratos al Juzgado (poniendo la notificación en el tablón de anuncios del propio Juzgado)., permitiendo que el procedimiento continúe su curso.
Soy propietario de diversos pisos y quisiera ceder uno temporalmente a mi hijo porque quiere independizarse. ¿Hay algún inconveniente legal? ¿Puedo poner fin a esta cesión en cualquier momento sin consecuencias?
Existen diversas fórmulas para ceder el piso al hijo, entendiendo que usted quiere conservar la propiedad. La más habitual, y por nosotros la más aconsejable, es firmar con su hijo un contrato de alquiler.
Esta solución, todo y que a menudo escandaliza a los clientes cuando la recomendamos, consideramos que tiene muchas ventajas. Si lo miramos desde la perspectiva de su hijo, la comodidad de tener por propietario a su padre hace que acentúe el sentimiento de casa propia, hecho que no se produciría si la disfruta de forma gratuita.
Si en cambio lo analizamos desde su perspectiva, usted tendrá cada cinco años la posibilidad de modificar la situación si por cualquier circunstancia pasara alguna cosa que así lo recomendara; el caso más frecuente por desgracia es el de las parejas que se separan y tienen un hijo en común; si la pareja ha vivido allí en calidad de cesión gratuita el juez declara aquel domicilio como domicilio conyugal y la madre y el hijo podrán estar hasta la mayoría de edad del hijo. Esta situación comporta en muchos casos que los propietarios (ex-suegros) de la persona que ocupará la vivienda hayan de ver muy probablemente como allá con los años vaya a vivir una tercera persona, nueva pareja, mientras su hijo, a quien realmente le han cedido la vivienda, ha de alquilar otra vivienda y no pueda disfrutar del piso de sus padres.
En un caso como el expuesto, si la situación hubiera sido la misma pero usted hubiera firmado con su hijo un contrato de alquiler, solo quedaba esperar la finalización del contrato de arrendamiento par poder recuperar la posesión.
FISCAL / JURÍDICO
Quiero comprar una casa y para hacerlo he de dar la entrada y subrogar la hipoteca, pero todavía me faltaría por pagar una cantidad que seguro que podré abonar de aquí a un año, ya que tengo pendiente de recibir un dinero de una venta. ¿Puedo organizarlo de alguna manera?
Pues si que puede comprar la casa y organizarlo. Hay diversas formulas, pero la mas fácil y habitual es la de garantizar la cifra que se aplaza con una condición resolutoria, que es una figura jurídica que se utilizaba muy a menudo antes del boom inmobiliario de los últimos años y que creemos que hará falta recuperar para facilitar algunas operaciones. Consiste en reflejar en la escritura de compraventa la cantidad pendiente, el plazo en la que se hará efectiva y establecer una garantía real que es la condición resolutoria. Para poder utilizar esta figura jurídica se necesita evidentemente la aprobación y el consentimiento por una parte del vendedor y por otra parte de del banco por el que se ha tramitado la hipoteca.
¿Y por que se necesita la autorización del vendedor? Pues porque para el tiene una consecuencia importante aparte de aplazar el pago y es que habrá de posponer su crédito al del banco, el crédito hipotecario de los bancos son prioritarios a efectos de registro e imagínese si usted no cumpliera. Es evidente que el vendedor lo recuperaría, pero también recuperaría el piso y se quedaría con el crédito del banco.
De todas maneras en nuestra larga trayectoria profesional de 67 años en ninguna ocasión nos hemos encontrado en esta situación, ya que los compradores cumplen.
Otorgué una opción de compra hace 4 años para un inmueble y he hecho la escritura hace un año. Puede que los herederos de la parte vendedora planteen una demanda de rescisión por lesión, se me plantea la duda de ¿Cuál es su valor?
La rescisión por lesión es un derecho que tiene la parte vendedora transmisible a los herederos para exigir la nulidad de la operación de compraventa cuando el precio de la misma es inferior en más de la mitad a su valor en el mercado.
En el caso que nos expone, evidentemente con el incremento de precios que ha habido en el sector inmobiliario en los últimos años, es seguro que la diferencia de precio del inmueble desde el día en el que se firmó la opción y el día en el que se firmó la compraventa puede ser muy superior al criterio establecido para poder llevar a cabo la rescisión por lesión. Pero es evidente, que la operación se negoció, concretó y firmó hace cuatro años de acuerdo con los valores del momento y por tanto entiendo que no hay nada que reclamar, si realmente el valor era el adecuado en el momento de la firma de la opción.
Quiero vender una casa y cuando he buscado la documentación he visto que la casa no está inscrita en el Registro y teóricamente no existe. ¿Es posible que pasen estas cosas?
Si que es posible y más habitual de lo que generalmente se piensa, sobretodo cuando la casa se ha recibido de herencia familiar. En los años sesenta era habitual construir casas y no hacer escritura de obra nueva, ya que habitualmente se construía a partir de ahorros y no se necesitaba hipoteca; nadie pensaba en inscribirla, ya que la inscripción no era necesaria.
En la actualidad esto ya no es posible que suceda, pero lo cierto es que todavía perviven muchas situaciones anteriores y muchos propietarios no son conscientes de ello hasta que se plantean hacer una transmisión o una hipoteca.
¿Cómo se puede resolver? Para poderlo hacer hace falta obtener una serie de documentación. Por un lado, hace falta ver si en el catastro aparece la casa dada de alta y seguramente será así, porque durante muchos años registro y catastro han ido por caminos diferentes y cuando se hacían revisiones catastrales se daban de alta todas las fincas, estuvieran inscritas o no.
La documentación necesaria, dependiendo de las circunstancias de cada caso, es la siguiente: certificado del catastro donde aparece la superficie y la antigüedad de la finca; certificado del ayuntamiento donde constará también la antigüedad y sobretodo la no existencia de ningún expediente urbanístico en marcha; por último, hace falta, habitualmente, un certificado de algún arquitecto donde conste la descripción detallada de la finca.
Con toda esta documentación se puede otorgar la escritura de obra nueva y la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Al lado de mi casa se empezó una construcción y las excavadoras hicieron el rebaje. Pasados unos cuatro meses, observamos que habían salido unas grietas en nuestra casa y parecía que esta había realizado algún movimiento. Nos pusimos en contacto con el promotor y nos remitió al constructor. ¿De quién es la responsabilidad?
Normalmente, los temas en cuanto a designar responsabilidades son muy complicados, ya que en una obra intervienen diferentes empresas, con sus respectivas compañías aseguradoras.
Lo primero que hay que hacer es un peritaje para comprobar que el movimiento que aparentemente se ha producido ha sido como consecuencia de las obras realizadas en la finca colindante. Hace falta realmente demostrarlo y el coste de la prueba corresponde a la parte que plantea la reclamación, en este caso ustedes. Si realmente queda demostrada la causa efecto por la excavación realizada, creemos que la demanda la pondría tanto contra el constructor como contra el promotor. ¿Por qué?
Pues porque es difícil adivinar con anterioridad al procedimiento judicial, la relación existente entre el promotor y el contratista. Existen muchas sentencias que dejan muy claro que la responsabilidad es del promotor, cuando este, en virtud del contrato que le une al contratista, se reserva la dirección y supervisión de la obra. Generalmente la promotora realiza esta gestión cuando la dirección facultativa es la contratada por la promotora y no por el contratista.
Como seguramente a usted, que es el afectado, no le es posible conocer el contenido del contrato entre promotor y contratista, lo mas seguro es demandar a los dos y en la fase probatoria del correspondiente procedimiento, ya se preocuparan de demostrar las responsabilidades respectivas.
Mi vecino ha hecho la valla medianera entre las dos fincas más alta de lo que las normas urbanísticas lo permiten. ¿Lo puede hacer?
No, no lo puede hacer, de ninguna manera. Lo que establece el artículo 305 de la ley del suelo de forma muy clara es que los propietarios de cualquier derecho real podrán ir a los tribunales para exigir el derribo de las obras y/o instalaciones que vulneren las normas establecidas en cuanto a distancias, alturas etc. En muchas ocasiones, lo que sucede es que generalmente se producen más infracciones urbanísticas, con lo que la altura de la valla puede ser nada más que la punta del iceberg.
En la práctica sucede que la mayoría de propietarios que se encuentran en situación parecida, antes de ir a la jurisdicción civil, inician el procedimiento por vía administrativa, o sea, denuncian el hecho en primer lugar delante del ayuntamiento de la localidad y en todo caso acuden después a la vía contenciosa administrativa.
Insistimos, hemos de tener muy claro que existe la posibilidad de actuar por la vía civil.